머리말
과연 부동산경매로 돈을 벌 수 있을까? 누군가 부동산경매로 엄청난 금액의 돈을 벌었다는 소식을 신문 기사, 유튜브 등 각종 언론 매체를 통하여 흔하게 접할 수 있다. 하지만 부동산 경매를 시작한다고 모두 돈을 벌 수 있을까?
필자는 부동산경매로 수익을 올리는 사례 못지않게 손실이 발생하는 사 례를 너무나 많이 보아 왔다. 전체 부동산경매 중 재경매가 차지하는 비율이 7%에 이른다는 기사는 입찰자 중 7%는 입찰보증금을 몰취당하는 손해를 보았다는 반증이다. (물론 고의적으로 재경매를 야기 시키기는 경우도 있으며, 자신의 실수를 모르고 잔금을 납부하여 더 큰 손해를 입는 경우도 있다. 추후 함께 설명한다.)
이 책을 쓴 이유는 실제로 부동산경매를 통하여 돈을 벌 수 있을까? 라는 질문에 성실한 답을 하기 위해서이다. 필자가 직, 간접적으로 경험한 실제 사례를 통해 부동산경매의 메커니즘을 설명하고 경매과정에서 주의하여야 할 점을 알리고자 함이다.
책의 제목을 부동산경매 타짜 기본서로 정한 이유는 다음과 같다.
여러분은 투자, 투기, 도박을 구분할 수 있는가? 부동산, 주식, 선물, 가상화폐, 경마(륜) 중 무엇이 투자이며 무엇이 투기 또는 도박에 해당하는지 구분할 수 있는가? 구분할 수 있다면 어떠한 기준으로 구분할 것인가? 다양 한 의견을 수렴한 결과 대부분 위험성을 기준으로 구분하거나 법적 기준으로 나눈다.
그런데 미국에서는 포커를 스포츠로 인정하고 프로 포커 플레이어의 인기가 대단하다.
투자, 투기, 도박으로 구분하기 위한 인위적 잣대에 따라서 세 가지로 구 분할 수 있어도 그 본질은 모두가 같다고 본다. 육체와 시간을 투입함으로 얻는 임금과 달리 투자, 투기, 도박의 본질은 돈 놓고 돈 먹기 게임이다. 투 자, 투기, 도박은 자본금을 통하여 수익을 낳거나 자본금 자체가 소멸되는 동일한 과정을 거친다. 과장이 심하다 할지 모르겠으나 심지어 예금도 돈 놓고 돈(이자) 먹기 게임에 해당한다고 볼 수 있다. 다만 일반인들이 좀 더 안전 하다고 생각하지만 예금의 이자가 인플레이션을 따라가지 못하는 경우 발 ��하는 손실을 감안한다면 예금이 마냥 안전자산은 아닌 것이다.
그렇다면 투자, 투기, 도박, 예금 모두 수익과 손실의 확률 즉, 리스크를 가지고 있다. 다만 차이점은 리스크의 크기이다. 그 리스크를 인식하고 관리 하는 것이 어느 정도 가능한가의 차이일 뿐이라 생각한다.
그 리스크의 크기는 그 게임에 임하는 당사자에 따라 달리 판단된다. 도박의 경우 너무 리스크가 크다고 생각하지만, 법의 테두리 안에서 도박장을 운영하는 사람에게는 충분히 관리할 수 있는 리스크를 감안한 안정적 사업 이다. 로또 구매자에게 로또의 당첨 확률이 너무 낮게 보이지만, 만일 나와 같이 로또를 구매한 친구가 1등에 당첨되었다면 그렇게 희박했던 당첨 확률 도 달리 느껴질 것이다.
부동산경매도 도박만큼이나 리스크가 상당하다. 그다지 어려워 보이지 않는 사례에 숨겨진 리스크로 손해를 보는 경우가 제법 있다. 비약이 심할 수도 있으나 부동산경매는 도박의 메커니즘과 비슷한 부분이 많고 그 위험성도 도박과 비견되므로 책의 제목을 ‘부동산경매 타짜의 기본서’로 정하였다.
부동산경매가 시작되면 여러 이해관계인들이 나타난다.
일단 기본적으로 돈을 빌린 자(채무자)와 빌려준 자(채권자)가 등장하고, 돈 을 빌린 자의 재산과 이해관계를 맺은 자(임차인 등)가 등장한다. 그리고 채무 자.소유자의 재산을 싸게 취득(낙찰)하려는 자와 그 판을 운영하는 법원이 등장한다.
이 부동산경매가 진행되는 판에서 채권자가 타짜일 수 있으며, 채무자, 소유자가 타짜일 수 있으며, 임차인, 유치권자가 타짜가 될 수도, 낙찰자가 타짜가 될 수 있다. 살다 보면 자신이 또는 친족, 동료가 부동산경매와 관련 되는 경우가 있다. 그렇다면 그 부동산 경매판에서 어떻게 대응하여야 손해를 보지 않고 최대한의 이익을 실현할 것인가? 자신의 위치에서 손해를 보지 않고 최대한 이익을 내는 타짜가 될 것인가?
그러기 위해서는 부동산경매 절차 전반을 입체적으로 이해하고, 등장인물의 입장과 행보가 유기적으로 연결되어 있음을 이해하여야 한다.
이 책이 부동산경매의 판 전체를 이해하고, 시행착오를 줄이는 기본서 기능을 하기를 기대해본다.
