대한민국에서 학창시절을 보낸 사람이라면 누구나 한 번 정도는 「수학의 정석」을 읽어 보았을 것이다. 그만큼 많은 이들로부터 오랫동안 사랑을 받아온 책이다. 수학의 정석처럼 「부동산 세금」 하면 바로 머릿속에 떠올릴 수 있는, 그리고 많은 이들로부터 오랫동안 사랑받을 수 있는 책을 집필해보고 싶었다. 그렇게 집필한 책이 많은 독자들의 관심과 사랑 속에 벌써 세 번째 해를 맞이한다.
「부동산 세금의 정석」은 책 제목처럼 부동산 소유자라면 반드시 알아야 하는 핵심 내용만을 담고자 했다. 그러기에 모든 부동산 유형을 다루기보다는 납세자들에게 가장 친숙한 주택을 중심으로 내용을 기술하였다.
책 제목은 다소 무겁게 느껴질 수 있지만, 부동산 세금에 관심 있는 이들이라면 누구나 쉽고 편하게 읽을 수 있도록 최대한 쉬운 용어로 표현하고자 노력했으며, 많은 사례를 통해 내용을 이해하기 쉽게 전달하고자 하였다.
또한, 복잡한 내용은 표와 그림으로 정리하여 저자가 전하고자 하는 핵심 내용이 무엇인지 한눈에 알아볼 수 있도록 구성하였다. 그럼에도 불구하고 세금이라는 특성 때문에 어렵게 느껴질 수밖에 없는 것은 어쩔 수 없는 현실인 것 같다.
「부동산 세금의 정석」은 다양한 사례와 많은 절세전략을 전달해주고자 2권(Ⅰ, Ⅱ)으로 분권하여 출간되고 있다. 이 중 부동산 세금의 정석(Ⅰ)은 양도소득세를 제외한 나머지 세금(취득세, 재산세와 종합부동산세, 주택임대소득에 대한 종합소득세, 그리고 법인 부동산 세금)에 관한 내용을 담아 다음과 같이 4장으로 구성하였다.
제1장 「취득세」에서는 주택에 대한 취득세율이 강화된 현시점에서 취득세율이 어떻게 적용되고, 취득세 중과세율이 적용되지 않는 주택들은 어떤 주택들이 있으며, 취득세 중과대상 주택수는 어떻게 판정하는지 그리고 주택을 증여로 취득할 때 적용되는 취득세율은 어떻게 적용되는지 살펴보았다.
제2장 「재산세와 종합부동산세」에서는 재산세와 종합부동산세가 어떤 공통점과 차이점이 있으며, 최근 종합부동산세법의 개정으로 종합부동산세 부담이 얼마나 줄어드는지 그리고 2주택 이상을 소유하고 있음에도 불구하고 1주택자 과세방식을 적용받을 수 있는 특례주택에는 어떤 주택들이 있는지 살펴보았다.
제3장 「주택임대소득과 종합소득세」에서는 주택임대소득에 대한 세원 관리가 강화되고 있는 현시점에서 종합소득세가 어떤 방식으로 계산되고, 종합소득세 절세방법은 어떤 것들이 있는지 그리고 주택임대소득과 건강보험료는 어떤 관련성이 있는지 살펴보았다.
제4장 「법인과 부동산 세금」에서는 법인이 주택을 취득-보유-처분할 때 납부해야 하는 취득세, 종합부동산세, 법인세(각 사업연도소득 법인세, 토지 등 양도소득 법인세)는 개인과 어떤 차이점이 있으며, 각 세목별 세금은 어떻게 계산되는지 살펴보았다.
부동산 세금은 정확한 내용을 알고 의사결정을 했는지에 따라 세금의 크기가 확연히 달라진다. 복잡하고 어렵더라도 부동산 세금을 공부해야 하는 이유가 바로 여기에 있다. 특히 정부가 부동산 세금을 정책목적으로 사용하다 보니 세금이 수시로 개정되고 복잡해졌다. 다행히 현 정부는 과거의 복잡한 부동산 세금을 다시 단순하게 복원하는 작업을 추진해가고 있어 향후 부동산 세금이 어떻게 개정될지는 좀 더 관심을 가지고 지켜봐야 할 것이다.
부동산 세금의 잦은 변화 속에 「부동산 세금의 정석」이 어렵고 복잡한 세금을 이해하는데 조금이나마 도움이 되고, 합법적인 절세도구로 활용되길 기대해 본다. 더불어 많은 이들에게 오랫동안 사랑받는 소중한 책이 되길 소망해 본다.
끝으로 책이 출간되기까지 물심양면으로 도와주신 세무법인 가감의 임직원분들과 본 책이 출판될 수 있도록 격려해 주신 더존테크윌 김진호 대표님, 그리고 촉박한 일정 속에 밤늦게까지 수고해 주신 박인자 실장님께 감사의 마음을 전한다.
이 책을 읽는 모든 이들이 부자되길 소망하며...
저자 지병근.지병규.오준석
주택임대사업자로 등록하면 민간임대주택법에서 규정하고 있는 다양한 공적의무를 준수해야 한다. 그럼에도 불구하고 많은 주택 소유자들이 주택임대사업자로 등록한 이유는 주택임대사업자로 등록하여 일정 요건을 충족하면 주택의 취득-보유-처분 전 단계에 거쳐 다양한 세제혜택을 적용받을 수 있기 때문이다.
어떻게 보면 정부와 주택임대사업자와의 암묵적 약속인 셈이다. 정부가 책임져야 할 서민들의 주거안정을 주택임대사업자들이 책임지고, 정부는 그에 대한 대가로 주택임대사업자들에게 세제혜택을 보장한 것이다. 약속대로 잘만 이행되면 서로가 윈-윈 할 수 있는 정말 좋은 프로젝트였다.
실제 정부의 계획대로 많은 주택 소유자들이 임대주택으로 등록했고, 주택임대사업자들은 전월세 가격의 상승에도 불구하고 임대료 증액제한을 지켜가며 의무임대기간을 준수해 왔다. 하지만, 정부는 2018년 9.13 부동산 대책, 2019년 12.16 부동산 대책, 그리고 2020년 7.10 부동산 대책을 통해 처음 약속과는 달리 주택임대사업자의 등록조건부터 세제혜택 적용요건까지 거의 모든 부분을 바꿔놓았다. 2017.12.31. 정부의 「임대주택등록 활성화방안」부터 본 책을 집필해 온 저자로서는 참으로 안타까운 일이 아닐 수 없다.
5년 전 책을 처음 집필할 때는 “주택임대사업자로 등록하면 어떤 경제적 이득과 손실이 있고, 주택임대사업자로 등록하는 것이 과연 옳은 선택일까?” 하는 의구심에서 책을 쓰기 시작했는데, 이제는 주택임대사업자가 준수해야 할 공적의무는 무엇이 강화되었고, 주택임대사업자의 세제혜택을 적용받기 위해 어떤 요건이 추가되었는지에 중점을 두고 개정작업을 하게 되어 많은 아쉬움이 남는다.
다행히도 현재 정부는 민간임대주택법 및 세법에 대한 개정작업을 추진하고 있다. 전용면적 85㎡ 이하의 아파트도 임대주택으로 등록할 수 있게 하고, 15년 이상 의무임대기간을 신설하여 이렇게 등록한 임대주택에 대해서는 세제혜택을 적용받기 위한 가액요건을 완화할 계획이다. 더불어, 조정대상지역에서 취득한 주택을 임대주택으로 등록하면 예전처럼 종합부동산세 합산배제, 다주택자 양도소득세 중과배제 등에 대한 세제혜택을 복원할 계획이다. 하지만, 정부의 이러한 추진안은 국회를 통해 법이 개정되어야 진행될 수 있는 부분이기에 향후 정부의 추진안대로 실제 시행될지는 좀 더 관심을 가지고 지켜봐야 할 것이다.
개인적으로는 정부가 감당해야 하는 임차인의 주거안정이라는 큰 숙제를 주택임대사업자가 책임지고 있고, 임대주택으로 등록하면 과하다 싶을 정도의 각종 공적의무를 준수해야 하기에 임대주택등록 활성화방안 때 정부가 약속했던 세제혜택은 최소한 복원하고, 나아가 더 많은 주택 소유자들이 임대주택으로 등록할 수 있도록 현행 제도를 개선하여 국가, 주택임대사업자 그리고 임차인이 서로 윈-윈 할 수 있는 훌륭한 제도로 정착되길 기대해 본다.
2023년도 개정판을 집필하면서 그동안 실무적으로 쟁점이 되었던 많은 부분을 더 보강하고, 새로 발표된 유권해석 등을 반영하여 내용을 더 충실하게 채우고자 노력하였다. 이에 2023년도 「주택임대사업자의 모든 것」은 다음과 같이 구성하였다.
제1장 「주택임대사업자 등록부터 말소까지」에서는 민간임대주택법에 따른 주택임대사업자의 등록요건 및 절차, 임대주택의 양도신고 및 양도허가, 그리고 임대주택의 말소(자진말소 및 자동말소 포함)제도에 대해 살펴보았다.
제2장 「주택임대사업자 공적의무(Ⅰ) - 임대차계약시」에서는 주택임대사업자가 임대차계약 시점에서 준수해야 할 각종 공적의무(임대차계약 신고의무, 표준임대차계약서 사용의무, 임대사업자의 설명의무, 부기등기의무, 보증보험 가입의무)에 대해 살펴보았다.
제3장 「주택임대사업자 공적의무(Ⅱ) - 임대차계약후」에서는 주택임대사업자가 임대차계약을 체결한 이후 준수해야 각종 공적의무(임대료 증액제한 준수의무, 의무임대기간 준수의무, 임대차계약 유지의무 등)에 대해 살펴보았다.
제4장 「주택임대사업자 세제혜택(Ⅰ) - 취득 및 보유단계」에서는 주택임대사업자가 주택의 취득 및 보유단계에서 적용받을 수 있는 세제혜택(취득세 감면, 재산세 감면, 종합부동산세 합산배제, 종합소득세 감면, 건강보험료 감면)과 그 요건에 대해 살펴보았다.
제5장 「주택임대사업자 세제혜택(Ⅱ) - 처분단계」에서는 주택임대사업자의 세제혜택의 꽃이라 불리는 양도소득세 세제혜택(비과세 거주요건 적용배제, 거주주택 비과세 특례적용, 다주택자 양도소득세 중과배제, 장기보유특별공제율 추가적용와 특례적용, 양도소득세 100% 감면)과 요건에 대해 살펴보았다.
제6장 「법인 주택임대사업자 세제혜택」에서는 개인과는 달리 법인이 주택임대사업자로 등록하면 어떤 세제혜택을 적용받을 수 있는지 주택의 취득-보유-처분 단계로 구분하여 살펴보았다.
제7장 「절세 히든카드, 건설임대주택」에서는 건설임대주택이 매입임대주택보다 어떤 유용성이 있으며, 건설임대주택으로 등록하면 어떤 세제혜택을 적용받을 수 있고, 그 적용요건은 무엇인지 살펴보았다.
그동안 정부의 잦은 부동산 대책으로 인해 세무전문가조차 세법을 이해하기가 너무 어려운 현실이 되어 버렸다. 특히 주택임대사업자와 관련된 세금은 마치 엉켜진 실타래를 푸는 것처럼 너무 복잡하여 무엇부터 공부해야 할지 엄두가 나지 않는다. 이러한 막막한 현실 속에서 이 한 권의 책이 많은 이들의 지적 갈증을 해소하는데 조금이나마 도움이 되길 소망해 본다.
끝으로 본 책이 출간되기까지 물심양면으로 격려해주고 도와주신 세무법인 가감의 임직원분들과 본 책이 출판될 수 있도록 힘써주신 더존테크윌 김진호 대표님, 그리고 촉박한 일정 가운데 밤늦게까지 편집해 주신 박인자 실장님께 진심으로 감사하다는 말을 전하고 싶다.
이 책을 읽는 모든 이들이 행복해지길 소망하며...
저자 지병근.지병규.김영선
주택임대사업자로 등록하면 민간임대주택법에서 규정하고 있는 다양한 공적의무를 준수해야 한다. 그럼에도 불구하고 많은 주택 소유자들이 주택임대사업자로 등록한 이유는 주택임대사업자로 등록하여 일정 요건을 충족하면 주택의 취득-보유-처분 전 단계에 거쳐 다양한 세제혜택을 적용받을 수 있기 때문이다.
어떻게 보면 정부와 주택임대사업자와의 암묵적 약속인 셈이다. 정부가 책임져야 할 서민들의 주거안정 보장을 주택임대사업자들이 책임지고, 정부는 그에 대한 대가로 주택임대사업자들에게 세제혜택을 보장한 것이다. 약속대로 잘만 이행되면 서로가 윈-윈 할 수 있는 정말 좋은 프로젝트였다.
실제 정부의 계획대로 많은 주택 소유자들이 임대사업자로 등록했고, 주택임대사업자들은 전월세 가격의 상승에도 불구하고 임대료 증액제한을 지켜가며 의무임대기간을 준수해 왔다. 하지만, 정부는 2018년 9.13 부동산대책 , 2019년 12.16 부동산대책, 그리고 2020년 7.10 부동산대책을 통해 처음 약속과는 달리 주택임대사업자의 등록조건부터 시작해서 세제혜택 적용요건까지 거의 모든 부분을 바꿔놓았다. 2017.12.31. 정부의 「임대주택등록 활성화방안」부터 본 책을 집필해 온 저자 입장에서는 참으로 안타까운 일이 아닐 수 없다.
4년 전 책을 처음 집필할 때는 “주택임대사업자로 등록하면 어떤 경제적 이득과 손실이 있고, 주택임대사업자로 등록하는 것이 과연 옳은 선택일까?” 하는 의구심에서 책을 쓰기 시작했는데, 이제는 주택임대사업자가 준수해야 할 공적의무는 무엇이 강화되었고, 주택임대사업자의 세제혜택을 적용받기 위해 어떤 요건이 추가되었지에 중점을 두고 개정작업을 하게 되어 아쉬움이 많이 남는다.
2022년도 개정판을 집필하면서 그동안 실무적으로 쟁점이 되었던 많은 부분을 더 보강하고, 새로 발표된 유권해석 등을 반영하여 내용을 더 충실하게 채우고자 노력했다. 특히, 주택투자자들 사이에 절세의 히든카드라 불리는 건설임대주택에 관한 내용을 이번에 처음으로 반영했다. 이에 2022년도 주택임대사업자의 모든 것은 다음과 같이 구성하였다.
제1편 「주택임대사업자 등록부터 말소까지」 에서는 민간임대주택법에 의한 주택임대사업자의 등록, 임대주택 양도신고 및 양도허가, 임대주택 말소신고에 대해 살펴보았다. 특히, 최근에 개정된 민간임대주택법의 등록제도와 말소제도(자진말소 및 자동말소)에 대해 상세하게 기술하였다.
제2편 「주택임대사업자 공적의무(Ⅰ) - 임대차계약시」 에서는 주택임대사업자가 임대차계약시 준수해야 할 각종 공적의무(임대차계약 신고의무, 표준임대차계약서 사용의무, 임대사업자의 설명의무, 부기등기의무, 보증보험 가입의무)에 대해 살펴보았다. 특히, 최근에 신설된 부기등기의무와 보증보험 가입의무에 대해 상세하게 기술하였다.
제3편 「주택임대사업자 공적의무(Ⅱ) - 임대차계약후」 에서는 주택임대사업자가 임대차계약후 준수해야 각종 공적의무(임대료 증액제한 준수의무, 의무임대기간 준수의무, 임대차계약 유지의무 등)에 대해 살펴보았다. 특히, 주택임대사업자에게 상당히 민감한 문제인 임대료 증액제한 준수의무에 대해 상세하게 기술하였다.
제4편 「주택임대사업자 세제혜택(Ⅰ) - 취득 및 보유단계」 에서는 주택임대사업자가 주택의 취득 및 보유단계에서 적용받을 수 있는 세제혜택(취득세 감면, 재산세 감면, 종합부동산세 합산배제, 종합소득세 감면, 건강보험료 감면)에 대해 살펴보았다. 특히, 임대주택이 자진말소 및 자동말소 됨에 따라 종합부동산에서 어떤 영향을 미치는지 상세하게 기술하였다.
제5편 「주택임대사업자 세제혜택(Ⅱ) - 처분단계」 에서는 주택임대사업자의 세제혜택의 꽃이라 불리는 양도소득세 세제혜택(비과세 거주요건 배제, 거주주택 비과세특례, 다주택자 양도소득세 중과배제, 장기보유특별공제율 추가적용와 특례적용, 양도소득세 100% 감면)에 대해 살펴보았다. 특히, 민간임대주택법과 세법의 잦은 개정으로 양도소득세 세제혜택을 적용받기 위한 요건이 어떻게 변경되었는지 상세하게 기술하였다.
제6편 「법인 주택임대사업자 세제혜택」 에서는 개인과는 달리 법인이 주택임대사업자로 등록한 경우 적용받을 수 있는 세제혜택을 주택의 취득-보유-처분 단계에 따라 살펴보았다. 특히 2020년 6.17. 부동산대책으로 인하여 법인의 규제가 강화된 시점에서 법인 주택임대사업자가 아직까지 적용받을 수 있는 세제혜택이 어떤 것들이 있고, 그 요건은 무엇인지 상세하게 기술하였다.
제7편 「절세의 히든카드, 건설임대주택」 에서는 건설임대주택이 매입임대주택보다 어떤 유용성이 있으며, 건설임대주택으로 등록한 경우 적용받을 수 있는 세제혜택과 적용요건은 무엇인지 살펴보았다. 특히, 건설임대주택을 절세의 히든카드로 어떻게 사용해야 하는지 상세하게 기술하였다.
정부의 잦은 부동산대책으로 인하여 세무전문가조차 세법을 이해하기가 너무 어려운 현실이 되어 버렸다. 특히 주택임대사업자와 관련된 세금은 마치 엉켜진 실타래를 푸는 것처럼 너무 복잡하여 무엇부터 공부해야 할지 엄두가 나지 않는다. 이러한 막막한 현실속에서 이 한 권의 책이 많은 이들의 지적갈증을 해소하는데 조금이나마 도움이 되길 소망해 본다.
끝으로 본 책이 출간되기까지 물심양면으로 격려해주고 도와주신 세무법인 가감의 임직원분들과 본 책이 출판될 수 있도록 힘써주신 더존테크윌 김진호 대표님, 그리고 촉박한 일정 가운데 밤늦게까지 편집해 주신 박인자 실장님께 진심으로 감사하다는 말을 전하고 싶다.
이 책을 읽는 모든 이들이 행복하길 바라며...
저자 지병근.지병규.김영선
